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    商業地產設計要充分配合招商運營

    設計是為購物中心經營服務,要充分配合招商和營運:動線要滿足消費者購物習慣,主力店與散租戶要聯動,消防設計要充分考慮招商靈活性,預留日后促銷及宣傳活動所需點位,降低能源損耗減少日后運營成本

     

    商業地產大講堂第二期于2014年12月21日20:00-22:00在職業經理微信群(商業地產與電商)進行。

    分享主題:商業地產設計要充分配合招商運營

    分享人潘漢森(職業經理群規劃專家委員會專家,H&Y瀚德建筑事務所董事,永旺AEON商業顧問,從事商場和商業地產設計14年,所設計并在營業商場和綜合體超過120萬平米)

    主持人:鄭凱(天津大通地產)、魯振莉(北京京妮商業)

     

    1、 建筑防火分區應該配合主力店貨架擺設要求,滿足顧客購物習慣;

    ↓↓不合理。如果豎向分區,磚墻把右邊貨架都擋住了,視線很局限。收銀臺在右后邊,顧客消費完付款(非卷簾部分)要繞過磚墻,不符合消費者購物習慣,動線不合理。

     

    ↓↓調整后。橫向分區,從人流動線上可看出顧客在挑選好商品后可以直接前往收銀臺,視線也較開闊,符合購物習慣提高顧客滿意度,動線流暢。

     


     

    2、 主力店租賃分界線盡量在防火分區上,主力店應該要跟租戶聯動

    ↓↓主力店與散租戶要聯動,分界線至少要有一個開口。商場以低租金引進主力店,目的是靠主力店帶來更多的客流輻射到散租區,所以動線設計方面既要符合主力店運營模式,又要配合散租區的招商和經營。

     

    一些主力店像大潤發、沃爾瑪都是強迫性的動線,對開口要求很嚴格;而像永旺是放射性動線,對開口要求要求沒那么嚴格。如果在不同的樓層做切入口,讓散租戶部分和主力店在各樓層都有互動,這對散租部分很有幫助。有經驗的設計師和招商人員都必須清楚明白這一點。當然這也跟招商時的商務條件有關,不一定能夠開的出口,以下圖為例,如果能開出這個口,會對二三樓的散租區有很大幫助。

     

    圖片



    3、 主力店區域樓梯應該考慮盡量不能分開賣場

    ↓↓看到下面這張平面可能大家都覺得很可笑,但是這是實實在在出現的案例。無論作為設計人員、甲方還是招商人員,看到這樣的情況我們充分意識到這一點將對以后的招商或運營造成很大的影響。別看這只是一堵墻,如果嚴按防火規范的話,這堵墻封死后這將形成兩個完全分離的區域,兩邊都有可能做不成超市,對招商和運營都將造成很大困難。所以我們在方案定型間各方(包括建設方、招商方、設計方等)應盡量防止這種滿足規范但不滿足經營的事情。

     


     

    ↓↓調整后比較統一,招商和運營都不會受到很多限制。這樣改變之后,通過加大前室等手段,基本上能滿足規范。這只是提一個思路,具體的實際問題可以具體分析。



    4、 建筑消防設計要充分考慮招商靈活性

    ↓↓調整前(紅色的是樓梯群,藍色的是偏僻位置,是類似于倉庫的區域。)這張圖鋪子很深,有六七十米,可以做百貨主力店,但如果招商困難,動線調整起來就比較困難。
     


     

    ↓↓調整后。這塊區域有可能增加一個通道出來,當招商困難時,該通道激活了原來藍色(下圖為綠色)區域,可以成為新的動線,使招商容易些。所以我們在設計時要充分考慮以后招商的靈活性。當平面改變后又不滿足以后的招商需要,后面會增加改動費用,延長周期,影響整個項目進度。
     

     

    5、 建筑分區考慮后方通道、貨梯卸貨區設置

    ↓↓后方通道設置

    廚房垃圾異味很大,不可通過貨梯運輸,所以特別設置一條通道。我們一般貨梯當中專門設置廚房垃圾梯,是特別的一個垃圾通道,包括買菜也是從這條通道過來,垃圾通道和買菜通道共用一個通道。這樣就減少這個顧客和垃圾的交叉。

    圖片


    ↓↓貨梯卸貨區設置

    卸貨區要足夠大,滿足商鋪需求;貨梯的噸位數也要滿足規定。至于垃圾房,因為廚房垃圾都很臭,所以房間通風要加大。我們幫永旺AEON做的垃圾房會加空調以加大通風、降低溫度,減緩細菌繁殖速度

     



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    、餐飲除預留廚房排煙、隔油池還有煤氣等之外的東西,我們都會預留用電位置,便于以后做促銷或其他活動

    這張圖片就是主要闡述一些:在設計中需要考慮到日后經營所需預留的備用用電,例如:在中庭位置,可增加為零售租戶所需的電源點位及上下水點位等;同時在室外廣場,可預留為日后的促銷及宣傳活動所需的電源點位,電量根據自身情況有所不同,通常需要30—50千瓦。

     



    7、充分考慮設備房,不要影響以后經營與擴展空間

    這三張圖就顯示出在全盤設計時要考慮的一些因素,例如圖一所示:標注紅藍色塊位置為高壓配電室和消防控制室;在圖二,將其位置改變,面對地鐵通道位置預留門臉鋪位,雖開臉不大,但進深可滿足類似于屈臣氏等租戶需要,因與地鐵相連,人流量較大,會受到租戶青睞,出租率和租金回報都較高。

    圖片

    ↓↓如果設計時便考慮將消防控制室和高壓電房往里往后移,這樣商鋪可以根據需要豎向往里或橫向加大劃出面積。我們在這位置要預留充分的擴展空間。

     

    圖片

     

    8、 機電設計

    ↓↓建議高壓配電室緊挨著空調機房。

    高壓房與空調機房的關系:空調主機是用電大戶,占商場總體用電量的30%-40%左右,如高壓配電房距離空調機房越遠則電纜造價越高、線損越大、空調運營成本越高,這是招商和運營設計都必須關注的問題,因運營部門所收取的運營管理費為固定金額,線損越大,運營自承擔的損耗越高,從而增加了運營成本。

     


     

     

    9、關于增加商家的展示面

    Q:除了在人流動線的考慮外,如何通過建筑設計的手法增加冷區的展示機會?(冷區理解是在動線上相對比較徑深的區域.宏觀上越是高層人流引導越難.單層來說離主通道或電梯遠的為冷區)

    A:在設計上有幾種方法做到:做一些休閑的東西在里面;廁所做在里面,讓人流通過這個區域;做一些指示將人流導入;燈光也可以考慮。導入人流的手法有很多。錯層中庭也是應對冷區的規劃方法,通過錯層,公共區域多了,聚集的人也多。在四五層中庭可以搞一些活動來導入人流。

     

    Q除了將中庭慣通每個樓層及將每層退臺外,是否還有其它建筑手法來增加商家的展示面?

    A:在建筑外面設立廣告柱;各樓層平面設立展示位置,導引顧客去想去的位置;在扶梯旁邊設立展示的位置等。

    2021-04-05 發布 瀏覽

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